1. Το ελληνικό καθεστώς ιδιοκτησίας, η μεταρρύθμισή του και η παγκόσμια στροφή στην αντιμετώπιση της κατοικίας
Το ελληνικό καθεστώς ιδιοκτησίας
Αντίθετα με τον Ευρωπαϊκό Βορρά, όπου υλοποιήθηκαν τεράστια κατασκευαστικά και στεγαστικά προγράμματα, το ελληνικό κράτος, όπως και άλλα στη Ν.Ευρώπη, δεν εφάρμοσε ολοκληρωμένες στεγαστικές πολιτικές μετά τον Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο. Αντίθετα, η ιδιοκατοίκηση υπήρξε ιστορικά η μόνη οδός προς τη στεγαστική ασφάλεια. Η ιδιοκατοίκηση γενικεύτηκε μέσω ενός μοντέλου άτυπης ανοικοδόμησης, οικογενειακής ευθύνης και μικρής κλίμακας ιδιωτικής πρωτοβουλίας – αυτό που όλες γνωρίζουμε ως αντιπαροχή.
Ως εργαλείο διακυβέρνησης, η ιδιοκατοίκηση συνέβαλε στη διατήρηση μιας σχετικής κοινωνικής ειρήνης και στον περιορισμό των αιτημάτων για αναδιανομή. Αυτό επέτρεψε την ενσωμάτωση του πληθυσμού, παρόλο που οι εργοδότες και το κράτος είχαν επιλέξει ένα μοντέλο οικονομικής ανάπτυξης με έντονη εργασιακή εκμετάλλευση και ελάχιστη δική τους ευθύνη για την κοινωνική αναπαραγωγή, δηλαδή για την υγεία, την παιδεία, τη στήριξη των νοικοκυριών, κτλ.
Μόλις τη δεκαετία του 90, με το άνοιγμα της ψαλίδας ανάμεσα στους μισθούς και τις τιμές των ακινήτων, το σύστημα της αντιπαροχής αρχίζει να φθίνει, το μεγάλο κεφάλαιο διεισδύει στην κτηματαγορά, και οι τράπεζες αρχίζουν να παίρνουν τη θέση «ρυθμιστή» μέσα από τη χορήγηση στεγαστικών δανείων. Αποτέλεσμα, το ποσοστό νοικοκυριών με ιδιόκτητο σπίτι κορυφώνεται το 1995 στο 83% και αρχίζει να φθίνει μετά.
Με την καπιταλιστική αναδιάρθρωση μετά το 2010 και την μείωση των εισοδημάτων και των παροχών, δημιουργείται μια μεγάλη κρίση μη εξυπηρετούμενου χρέους. Συγκεκριμένα στο απόγειο της, το 2016, σχεδόν το 45% όλων των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων σταμάτησε να αποπληρώνεται, όπως και περισσότερα από τα μισά επιχειρηματικά και καταναλωτικά δανείων, πολλά από τα οποία είχαν εκδοθεί με εγγύηση τα σπίτια των δανειοληπτών. Αρχικά αποτράπηκε ένα μαζικό κύμα εξώσεων με τον νόμο 3869/2010 για την υπερχρέωση των νοικοκυριών, γνωστό ως νόμο Κατσέλη, που θέσπιζε ότι υπό ορισμένα κριτήρια, οι κύριες κατοικίες των υπερχρεωμένων νοικοκυριών προστατεύονταν από τη ρευστοποίηση στο πλαίσιο διαδικασιών πτώχευσης και τα νέα προγράμματα αποπληρωμής προσαρμόζονταν στην οικονομική ικανότητα κάθε νοικοκυριού. Η επαναδιαπραγμάτευση του χρέους και το πάγωμα των πλειστηριασμών προτιμήθηκε από κυβερνήσεις και τράπεζες επειδή σε μια ήδη δοκιμαζόμενη κτηματαγορά, οι μαζικοί πλειστηριασμοί θα μπορούσαν να μειώσουν ακόμα περισσότερο τις τιμές των ακινήτων, και άρα και την αξία των ακίνητων που είχαν στα χαρτοφυλάκια τους οι τράπεζες, εγείροντας έτσι ζητήματα ανακεφαλαιοποίησης ή και χρεοκοπίας τραπεζών. Ο νόμος παρέμεινε σε ισχύ από το 2010 έως το 2020, παρόλο που διαδοχικές τροποποιήσεις αποδυνάμωσαν σταδιακά την προστασία της πρώτης κατοικίας.
H μεταρρύθμισή του
Από το 2015 έως το 2020, προφασιζόμενες την αποτελεσματική επίλυση του προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων, οι κυβερνήσεις δημιουργούν ένα νομικό πλαίσιο για τη δημιουργία μιας δευτερογενούς αγοράς για την τιτλοποίηση του στεγαστικού χρέους και τη διευκόλυνση της μεταβίβασης των μη εξυπηρετούμενων δανείων και των εξασφαλίσεων ακίνητης περιουσίας από τις τράπεζες σε κερδοσκοπικά fund και θεσμικούς επενδυτές. Αυτή η αλλαγή πολιτικής κορυφώθηκε με ένα νέο πτωχευτικό πλαίσιο, τον νόμο 4738/2020 που ψηφίστηκε εν μέσω πανδημίας, που καταργεί οριστικά την προστασίας της πρώτης κατοικίας, και απελευθερώνει πλειστηριασμούς και κατασχέσεις των κατοικιών των οφειλετών ανεξάρτητα από την οικονομική τους κατάσταση. Ο νόμος ουσιαστικά εναρμονίζει την διαδικασία πτώχευσης για τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις, σύμφωνα με το πρότυπο των ΗΠΑ, και κατ 'ευφημισμό ονομάστηκε «δεύτερης ευκαιρίας», αφού μετά την αρχική ρευστοποίηση όλης της περιουσίας του πτωχευμένου ατόμου, και με την παρέλευση 3 χρόνων, διαγράφονται όλα τα εναπομείναντα χρέη.
Η παρούσα μεταρρύθμιση σηματοδοτεί το τέλος της ιδιοκατοίκησης ως προσδοκίας για τα λαϊκά νοικοκυριά. Από τη μία πλευρά, η κρίση των μη εξυπηρετούμενων δανείων επιλύεται μέσω της ρευστοποίησης των εξασφαλίσεων, δηλαδή των κατοικιών. Αυτό ισοδυναμεί με υφαρπαγή του ακινήτων, καθώς τα ακίνητα συγκεντρώνονται στα χέρια τραπεζών και ταμείων. Από την άλλη πλευρά, οι παραδοσιακοί οδοί προς την ιδιοκατοίκηση, όπως ο στεγαστικός δανεισμός και η διαγενεακή μεταβίβαση ακινήτων παρεμποδίζονται. Ως αποτέλεσμα, η ιδιοκατοίκηση μειώνεται κατά τη διάρκεια της λιτότητας και της πανδημίας. Ιδιαίτερα για τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε από 74,4% το 2003 σε 68,7% το 2021. Οι εξελίξεις αυτές σηματοδοτούν μια αλλαγή στο σύνολο του μοντέλου κοινωνικής συμβίωσης.
H διεθνής εμπορευματοποίηση και χρηματιστικοποίηση της κατοικίας
ΟΙ εξελίξεις στην Ελλάδα αντικατοπτρίζουν μια γενικότερη στροφή στην αντιμετώπιση της κατοικίας που συντελείται διεθνώς τις τελευταίες δεκαετίες. Η αξία χρήσης της κατοικίας ως στέγης υποχωρεί όλο και περισσότερο στην ανταλλακτική αξία της κατοικίας ως εμπορεύματος και ως κεφαλαιακού περιουσιακού στοιχείου που αποφέρει κέρδη. Οι κρίσεις κερδοφορίας και υπερσυσσώρευσης στον τομέα της μεταποίησης και των υπηρεσιών επιλύονται όλο και πιο συχνά με την εισροή κεφαλαίων στην κτηματαγορά προς αναζήτηση μεγαλύτερων αποδόσεων. Ο διερευνόμενος ρόλος στις αγορές ακινήτων των χρηματοπιστωτικών φορέων, όπως είναι οι τράπεζες, τα επιθετικά επενδυτικά ταμεία και κεφαλαιακές εταιρείες (αυτά που ονομάζουμε «fund») και οι Εταιριες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, η δημιουργία δευτερογενών αγορών για τιτλοποιημένα ενυπόθηκα δάνεια και εισοδήματα από ενοίκια, καθώς και η εισαγωγή νέων νομοθετικών πλαισίων για τη διευκόλυνση των παραπάνω διαδικασιών, σηματοδοτούν αυτό που ονομάζουμε χρηματιστικοποίηση της κατοικίας.
Εδώ εντοπίζονται τα αίτια της μεγάλης χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008 και των διακλαδώσεων της, όπως της κρίσης στην ευρωπαϊκή περιφέρεια. Τα νοικοκυριά, αναγκάστηκαν – ελλείψει άλλων οδών προς τη στεγαστική ασφάλεια – να πάρουν στεγαστικά δάνεια τα οποία «παίζονταν» ως τίτλοι στο χρηματιστήριο. Όταν τα δάνεια σταμάτησαν να εξυπηρετούνται λόγω οικονομικής ύφεσης, ανόδου της ανεργίας, κτλ, η κατάρρευση των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων συμπαρέσυρε την οικονομία, αλλά και έσκασε τη στεγαστική «φούσκα», ρίχνοντας την αξία των κατοικιών και εξανεμίζοντας τον πλούτο των νοικοκυριών. Και ενώ αυτό δημιουργεί ανείπωτες τραγωδίες για τους απλούς ανθρώπους, για το κεφάλαιο είναι απλά άλλο ένα πεδίο κερδοφορίας.
H ανάδυση των fund
Την απόβαση των fund στις κτηματαγορές μετά το 2008 ενισχύεται από 2 παράγοντες: 1) οι φούσκες έχουν σκάσει παγκόσμια και τα ακίνητα πωλούνται σε τιμές ευκαιρίας, 2) η πολιτική μηδενικών επιτοκίων των κεντρικών τραπεζών κάνει τις επενδύεις στην αγορά ακινήτων ελκυστικές.
Από πού προέρχονται τα κεφάλαια που διαχειρίζονται τα fund? Πρόκειται είτε για θεσμικούς επενδυτές (ασφαλιστικά ταμεία κτλ) είτε για υπερσυσσωρευμένο κεφάλαιο από άλλες δραστηριότητες παρκαρισμένο σε φορολογικούς παραδείσους. Τα τεράστια αυτά κεφάλαια εισβάλλουν κατά βάση σε αγορές «υπό καθεστώς πίεσης», όπου οι τιμές έχουν πέσει πολύ και υπάρχει προσδοκία να ξανανέβουν. Για παράδειγμα στην Ελλάδα, όπου σε μια πρώτη φάση, ενώ τα νοικοκυριά πωλούν τις περιουσίες τους για να γλυτώσουν από φόρους και χρέη, τα fund αγοράζουν σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές, και αναπτύσσουν στρατηγικές που αποβλέπουν στη μεγιστοποίηση του κέρδους, όπως η δημιουργία διαμερισμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση ή «εξυπηρετούμενα διαμερίσματα» (serviced apartments). Αυτές οι νέες χρήσεις ελκύουν πιο εύπορους κατοίκους, ανεβάζουν την αξία της γης και τα ενοίκια, επηρεάζουν και άλλους μικρότερους ιδιοκτήτες που προσπαθούν να επωφεληθούν ανεβάζοντας τα ενοίκια, και εκτοπίζουν έτσι τα κατώτερα στρώματα από τα κέντρα των πόλεων και άλλες περιοχές, αυτό που ονομάζουμε «εξευγενισμός».
Συχνά η τακτική τους είναι η αγορά σε χαμηλές τιμές και η επαναπώληση μετά από ελαφριά ή και καθόλου ανακαίνιση. Άλλες φορές παίρνουν τη μορφή Εταιριών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (REITs), που δημιουργούν εισοδήματα μέσα από την ενοικίαση. Η νομοθεσία για τις REITs παγκόσμια αντιγράφει αυτή των ΗΠΑ και προσφέρει μηδαμινή φορολόγηση στα κέρδη. Τακτικές μεγιστοποίησης του ενοικίου συμπεριλαμβάνουν τη δημιουργία διαμερισμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση ή serviced apartments, αλλά σε πολλές περιπτώσεις έχουμε την ανάδυση μεγάλων εταιριών σπιτονοικοκύρηδων που ελέγχουν μεγάλο μέρος του στεγαστικού αποθέματος μιας πόλης, και επιδίδονται σε μονοπωλιακές πρακτικές εις βάρος των ενοίκων.
Τα fund που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα
Με την αναθέρμανση της κτηματαγοράς μετά το 2018, και ιδιαίτερα με την θεσμοθέτηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών το 2017, οι τράπεζες έχουν πλέον τη δυνατότητα να διεκδικήσουν τα προσημειωμένα ακίνητα μέσα από πλειστηριασμούς. Συγκεκριμένα και με το νομοθετικό πλαίσιο που διαμορφώνεται μετά το 2015, τα fund αποκτούν από τη μία ενυπόθηκα κόκκινα δάνεια, και από την άλλη πακέτα κατασχεμένων ακινήτων, σε τιμές που κυμαίνονται από το 5% έως το 8% της ονομαστικής τους αξίας. Η τακτική μεγιστοποίησης του κέρδους εδώ έγκειται στην προσπάθεια ανάκτησης ολόκληρου του ποσού, είτε μέσα από αναδιαπραγμάτευση του προγράμματος αποπληρωμής, είτε μέσω ρευστοποίησης του προσημειωμένου ακινήτου. Τα fund, ωστόσο, δεν διαχειρίζονται αυτά τα στοιχεία μόνα τους. Αυτή είναι η δουλειά των servicers, AE που πολύ συχνά έχουν ως μετόχους τα ίδια τα fund ή/και τράπεζες. Για παράδειγμα η doValue ανήκει στο αμερικανικό fund Fortress, και εξαγόρασε ένα τμήμα της Eurobank Financial Planning Services, μέτοχος είναι και η ίδια η Eurobank. Αντίστοιχα με τη Cepal, που είναι θυγατρική της Alpha Bank, και την Intrum Hellas με μετόχους την Τράπεζας Πειραιώς και σουηδικό fund. Θυμόμαστε ίσως το πιο πρόσφατο κεφάλαιο στην διαμάχη για τα κόκκινα δάνεια, όπου ο Άρειος Πάγος παρενέβη για να παρακάμψει νόμο του 2003 που απαγόρευε στους servicers να διενεργούν πλειστηριασμούς.
Δάνεια αξίας περίπου 120 δισεκατομμυρίων ευρώ, αν συνυπολογίσουμε τους τόκους, αγοράστηκαν από ταμεία σε αστείες τιμές και βρίσκονται αυτή τη στιγμή στα χέρια των servicers. Αυτά τα δάνεια συνδέονται με περισσότερα από 700.000 υποθηκευμένα ακίνητα, αξίας 45 δις. Και ενώ δεν πρόκειται μόνο για κύριες κατοικίες, υπολογίζεται ότι έως και 100.000 νοικοκυριά θα χάσουν σε πλειστηριασμό την κύρια κατοικία τους το 2023 και το 2024. Σε ένα πλαίσιο αυξημένων ενοικίων και ανύπαρκτων στεγαστικών πολιτικών, αυτό αναμένεται να έχει δυσμενείς επιπτώσεις στην στεγαστική ασφάλεια και γενικότερα στο βιοτικό επίπεδο του πληθυσμού. Και βεβαίως όπως οπουδήποτε αλλού, η ταξική, φυλετική και έμφυλη διάσταση είναι σημαντική.
2. Το παράδειγμα της Ισπανίας και τα στεγαστικά κινήματα
Το κίνημα ενάντια στις εξώσεις στην Ισπανία
Η Πλατφόρμα Πληττόμενων από τα Στεγαστικά Δάνεια (PAH Plataforma de Afectados Por la Hipoteca) είναι ένα ανεξάρτητο κίνημα πολιτικής ανυπακοής και άμεσης δράσης που αναδύθηκε στην Ισπανία μετά την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2007. Λόγω της κρίσης, περισσότερα από μισό εκατομμύριο νοικοκυριά δεν ήταν πλέον σε θέση να πληρώσουν τα δάνεια τους, και σύντομα άρχισαν οι κατασχέσεις κατοικιών και οι εξώσεις. Η PAH αρχικά δραστηριοποιήθηκε ενεργά κατά των εξώσεων για χρεή από στεγαστικά δάνεια, ενώ στη συνέχεια συμπεριέλαβε στα αιτήματα και τις προτάσεις τις και όσους βρίσκονται υπό έξωση επειδή δεν μπορούν να πληρώσουν το ενοίκιο τους.
Η ισπανικό περίπτωση χαρακτηρίζεται από μια ανωμαλία που συνδέεται με ένα νόμο του 1946, από την εποχή του Φρανκο, με την οποία οι δανειολήπτες που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν ένα στεγαστικό δάνειο χάνουν το σπίτι τους και συνεχίζουν να χρωστούν ακέραιο το ποσό. Ο νόμος αυτός προκάλεσε τραγωδίες,
Η πλατφόρμα ενεργεί σε διάφορα επίπεδα:
- συνελεύσεις γνωριμίας, στις οποίες όσοι/ες απειλούνται με έξωση μπορούν να μοιραστούν τις ανησυχίες τους
- νομική συνδρομή
- υλική και ψυχική αλληλοβοήθεια και στήριξη
- καμπάνια για μια Λαϊκή Νομοθετική Πρωτοβουλία για την αλλαγή του άδικου νόμου του 1946
- στήριξη στην κατάληψη των κατοικιών των υπερχρεωμένων ή άλλων άδειων κτηρίων («Κοινωνικό Έργο της PAH»)
Τα 5 αιτήματα της PAH:
- κοινωνική κατοικία
- δημόσιες στεγαστικές πολιτικές
- διαγραφή χρεών για τα ευάλωτα νοικοκυριά
- εγγύηση πρόσβασης σε υπηρεσίες κοινής ωφέλειας
- αναστολή εξώσεων
Η στρατηγική της PAH αλλάζει ανάλογα με το ποιος διενεργεί την κατάσχεση/έξωση. Στην περίπτωση μεγάλων ιδιοκτητών και χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, προτείνει διακανονισμό, κοινωνικό ενοίκιο ή, σε περίπτωση που το σπίτι έχει ήδη καταχεσθεί και το χρέος παραμένει, ελάφρυνση του χρέους. Στην περίπτωση δημόσιας ιδιοκτησίας, ζητά την διαγραφή του χρέους. Σε απειλή εκκένωσης για κατάληψη δημόσιας περιουσίας, ζητά την νομιμοποίηση με υπογραφή συμφωνητικού. Σε περίπτωση έξωσης από μικροϊδιοκτήτη, η κατάσταση είναι πιο πολύπλοκη και η PAH αναζητά θεσμικούς διαμεσολαβητές.
Η δραστηριότητα της PAH έγινε αφορμή για διάλογο ανάμεσα σε διαφορετικά κοινωνικά στρώματα που επηρεάζονται διαφορετικά από την κρίση, και για τη δημιουργία μιας ευρείας κοινωνικής συμμαχίας γύρω από τη στέγαση και ενάντια στο χρηματοπιστωτικό σύστημα. Τα χαρακτηριστικά της PAH είναι τα εξής:
- Δεν συνδέεται με κανέναν πολιτικό φορέα/χώρο.
- Πολύ προσεκτική γλώσσα, επικεντρωμένη στις ανησυχίες των πληττόμενων.
- Επικέντρωση στην αλληλοβοήθεια.
- Αναγνωρίσιμη παρουσία (χρώματα, σύμβολα).
- Συνδυασμός μαχητικότητας και διάθεσης παιχνιδιού και ειρωνείας.
Οι πρωτεργάτες προέρχονταν από το κίνημα των καταλήψεων. Ωστόσο, δεν έδιναν κάποιο συγκεκριμένο πολιτικό στίγμα, αλλά άφηναν τους πληττόμενους να μιλούν. Έκαναν έναν χρόνο να βρουν κάποιον που ήθελε να αντισταθεί σε έξωση.
Τα ευρύτερα στεγαστικά κινήματα
Δεν μπορούμε να εξετάσουμε το θέμα των εξώσεων απομονωμένο από το ευρύτερο στεγαστικό ζήτημα. Είναι συγκοινωνούντα δόχεία. Για παράδειγμα στην Ισπανία, μια χώρα με παρόμοια κουλτούρα ιδιοκατοίκησης, όπου το κύμα των πλειστηριασμών ξεκίνησε πριν 10 χρόνια, η διαμάχη έχει μετατοπιστεί στον τομέα του ενοικίου, και έχουν δημιουργηθεί ισχυρές ενώσεις ενοικιαστών. Επειδή μεγάλα fund έφτασαν να έχουν μονοπωλιακή θέση στην αγορά του ενοικίου. Αυτή είναι για παράδειγμα ή περίπτωση της Blackstone, που έφτασε να εκμεταλλεύεται περισσότερα από 120.000 ενοικιαζόμενα διαμερίσματα στην Ισπανία.
Η δημιουργία ενός συνεκτικού στεγαστικού κινήματος στην Ελλάδα εμποδίζεται κατά τη γνώμη μου από την ιστορία και τον ρόλο της ιδιοκτησίας. Οι ιδιοκατοικούντες που δεν είναι σπιτονοικοκύρηδες, η συντριπτική πλειοψηφία του πληθυσμού, είναι πιο πιθανό να ταυτιστεί με τα συμφέροντα των σπιτονοικύρηδων (13%) του πληθυσμού, πάρα με αυτά των ενοικιαστών (26%). Υπάρχει ένα διάχυτο φαντασιακό μικροεπιχειρηματικότητας και μικροκερδοσκοπίας γύρω απο την κατοικία, που έχει ενισχυθεί από την έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ταυτόχρονα υπάρχουν ισχυρές οργανώσεις των σπιτονοικύρηδων.
Ένα στεγαστικό κίνημα θα πρέπει να είναι όμως πολύμορφο και πολυσυλλεκτικό. Για να είναι επιτυχημένο και να έχει απήχηση ένα στεγαστικό κίνημα θα πρέπει να είναι επικεντρωμένο στην εξασφάλιση καλύτερων συνθηκών στέγασης, και όχι να χρησιμοποιεί την στέγη ως αφορμή για πολιτική παρέμβαση.
Επιδιώξεις και αιτήματα
Τα αιτήματα που μπορεί να προβάλλει ένα στεγαστικό κίνημα είναι πολλά, αλλά συμπυκνώνονται κατά τη γνώμη μου σε δύο κατηγορίες:
- Αυτά που δουλεύουν ενάντια στην αγορά, προσπαθώντας να αποεμπορευματοποιήσουν τη στέγη, για παράδειγμα η κατάληψη των άδειων κτηρίων (είτε με άτυπες καταλήψεις, είτε με συμφωνίες χρήσης), η ανάπτυξη μη-κερδοσκοπικής συνεταιριστικής κατοικίας, η κοινωνική κατοικία με μισθώματα που δεν υπακούν στην προσφορά και τη ζήτηση, ο έλεγχος αυξήσεων των ενοικίων (είτε με όριο αυξήσεων στις νέες μισθώσεις, είτε με ανώτατα μισθώματα ανά οικιστική ζώνη), και ο περιορισμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων (είτε με χρονικούς περιορισμούς ανά ακίνητο, είτε με θέσπιση συγκεκριμένου ανώτατου αριθμού αδειών τουριστικών καταλυμάτων ανά δήμο).
- Αυτά που δουλεύουν με την αγορά, προσπαθώντας να την φέρουν σε ισορροπία και να την κάνουν να λειτουργήσει προς όφελος των πιο αδύναμων. Παραδείγματος χάρη, η επιδότηση ενοικίου, η αναθέρμανση του κατασκευαστικού τομέα προκειμένου να υπάρξει προσφορά κατοικίας, τα φορολογικά ή οικονομικά κίνητρα για την χρήση άδειων κατοικιών, κίνητρα για την μακροχρόνια εκμίσθωση κατοικιών.
Και τα δύο είδη αιτημάτων έχουν χρησιμότητα, αλλά τo ισχυρό φαντασιακό μικροκερδοσκοπίας και μικροεπιχειρηματικότητας εκ μέρους των εκμισθωτών, ο αυξανόμενα κερδοσκοπικός χαρακτήρας των συναλλαγών στην κτηματαγορά, η επέκταση της χρηματιστικοποίησης όπως περιγράφεται πιο πάνω και η συνεχιζόμενη ανάπτυξη κεφαλαίων που αποζητούν υψηλή κερδοφορία, κάνουν τα όποια οφέλη των αγοραίων μέτρων ασταθή και εφήμερα. Η μόνη συνθήκη που μπορεί να εξασφαλίσει αξιοπρεπή και προσιτή στέγη μακροπρόθεσμα είναι η αποεμπορευματοποίηση ενός μεγάλου τμήματος του οικιστικού αποθέματος.